习近平总书记上海考察物业管理重要论述学习座谈会暨物业行业高质量发展研讨会在上海交通大学举办

2026年7月30日，“习近平总书记上海考察物业管理重要论述学习座谈会暨物业行业高质量发展研讨会”在上海交通大学徐汇校区新建楼顺利举行，本次会议由上海市物业管理行业协会、上海交通大学中国城市治理研究院联合主办，上海交通大学住房与城乡建设研究中心承办。上海市物业管理行业协会常务副会长周宏伟主持会议。

会议紧扣两大核心背景。一是深入贯彻习近平总书记7月15日在上海考察时的重要指示精神，即以“绣花功夫”不断提升小区物业管理和便民服务水平，进一步加强党建引领，积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式；二是全面落实6月22日上海市政府办公厅转发的《关于推进物业行业提质增效的实施意见》（以下简称“《实施意见》”），明确构建服务民生、智慧高效、共生共治的物业发展体系。

围绕学习贯彻习近平总书记重要论述、提升小区物业服务满意度、梳理三元主体协同新模式实践进展与堵点破解路径等核心议题，与会专家与行业代表展开了深入研讨。

专家学者建言：聚焦顶层设计与体制机制创新

针对当前物业行业面临的深层治理问题，与会的专家学者们从理论与制度层面多维度提出了优化路径。

上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、公共经济与社会政策系主任、住房与城乡建设研究中心主任陈杰指出，坚持人民导向、让居民群众满意是物业行业发展的出发点也是生命线，而构建“三元协同”新模式则是推进行业转型升级的核心抓手。他认为，居民小区的物业服务是多对一的特殊集体性委托合同，服务内容包含公共秩序的建立维护和公共空间公共设施的养护，为此天然兼具服务与管理双重属性——服务属性依托市场化合同得以实现，对小区公共秩序维护的管理权限则源自全体业主的集体授权，两个属性内在融合、相互依托，只谈服务性或只谈管理性，都是偏颇的。结合上海当前部分小区业委会缺位、公租房保障房小区等新型纯租赁住宅社区规模持续扩大等现状，他建议可探索将物业管理委员会作为小区物业服务合同发包和公共秩序管理授权的载体。

上海交通大学国际与公共事务学院盛智明教授表示，结合《实施意见》，物业行业应以构建“服务民生、智慧高效、共生共治”的发展体系为发展目标。他指出，当前需着力解决三大现实问题：一是修复物业与业主信任，使得“质价相符”市场机制有效发挥作用；二是加强设施维保，实现小区物业保值增值；三是有效化解物业纠纷，保障社区基本秩序。为此，行业必须坚持守正创新，既要回归物业服务本质初心，实现物业保值增值，又需推动体制机制变革，探索运作新模式。

上海交通大学国际与公共事务学院卢婷婷副教授通过调研指出，超三成的物业矛盾根源在于前端开发环节，主要分为三类，分别是房屋质量维保责任未闭环，车位与公共配套销售承诺无法兑现，大型商住综合体规划分割、维修资金集体表决难度大。针对这一困局，她建议清晰划定开发商与物业权责边界，完善前期物业服务合同约束条款，建立开发遗留问题专项处置机制，同步面向居民开展普法宣传，明确各类问题对应维权渠道，减少物业承接不属于自身的矛盾纠纷。

上海交通大学中国城市治理研究院王奎明副研究员指出，当前物业行业的底层矛盾在于“身份定位冲突”：物业既是市场化服务主体，又承担基层治理行政延伸职责，导致权责不对等。针对此痛点，他提出四大优化路径：一是完善顶层制度，优化多主体联动机制；二是激活基层力量，健全物业一线工作人员的荣誉激励机制，为物业参与基层治理赋能并提供身份支撑；三是培育自治共同体，因地制宜引导居民精准参与社区建设；四是创新资金监管，建立透明的共管账户机制。

行业代表分享：探讨数字化转型与老旧小区治理实践

来自物业一线的企业与行业协会代表探讨了实际运营中的痛点与应对策略。

上海市物业管理行业协会常务副会长周宏伟指出，针对当前行业“调价难、成本涨、服务下滑、企业撤场”的恶性循环，建议采取物业费“小步缓涨”策略并同步升级服务硬件；优化公共收益共管机制，因地制宜选择包干制或酬金制；依托数字化与连片规模化运营拓展社区增值服务；简化安全设施维修资金表决流程，进一步理顺居委会、业委会与物业企业的权责边界。

在党建引领与老旧小区治理方面，多位一线企业代表结合运营案例进行了深度剖析。中国物业管理协会副会长、上海上实城市运营服务有限公司总经理沈宏庆分享了企业自1999年首创的党建引领“三位一体”协同治理模式经验。针对当前人工成本上涨、空置房物业费打折、多方互不信任导致部分企业主动退场的行业困局，他期待能尽快搭建数字化阳光公示平台，推动物业从单纯服务供给方转变为社区治理合伙人。针对老旧小区设施老化、老龄化程度高以及短期服务合同难以支撑长期养护等痛点，上海明达物业服务有限公司董事长李志兰详细介绍了企业在社区党总支引领下，联合多部门开展“白天看窗帘、晚上看灯光”常态化巡访、精准帮扶独居老人的暖心实践，并建议引入常态化物业费调价机制，加大物业责任险扶持力度。上海新长宁集团仙霞慧生活物业总经理陈易新与华阳物业总经理范瑛则分别以天山二村“分三年阶梯式上调物业费”和民心、长华小区“多小区团购选聘、连片统一管理”为成功案例，分享了老旧小区降本增效的实操经验。结合一线履职困境，他们共同建议，进一步推进第三方纠纷调解机制和“居委、业委、物业、民警”四位一体联动机制，以减轻物业企业在配合邻里纠纷调解及执法相关事项的非核心精力消耗，凝聚基层治理合力。

在数字化与行业转型方面，企业代表围绕增值服务与透明化运营模式展开了前沿探讨。

永升服务集团华东区域副总经理杨杰分享了全国上市物业服务企业数字化探索实践。他介绍，企业依托自研智慧服务平台，落地智能道闸、能耗监测等智能化设施，拓宽小区公共收益增收渠道；同时积极布局养老、家政业务，培育“物业+”第二增长曲线。他以浦东标杆项目为例介绍，项目通过持续提升服务品质，在适度调整物业费标准后，物业费收缴率仍达到99%。同时他提出建议：进一步简化电梯、消防等重大安全隐患专项维修资金的启用表决流程；探索健全物业费欠费综合治理机制，规范处置恶意拖欠物业费行为；呼吁行业转变评价逻辑，改变单纯依靠人员配置数量衡量物业服务水平的传统考核方式。

万物云城市研究院负责人郑迪、资深研究员程琳晓则指出，物业行业正从过去的地产配套业务加速转型为基层治理的核心板块。为此，他们建议建立以结果为导向的服务评价体系，全面推广工单、账单及项目成效全公开的“五亮”透明公示机制；同时，他们还分享了武汉老旧小区由“政府、企业、居民”三方共担服务成本的经验模式，为破解老旧小区长效治理难题提供了跨区域的参考借鉴。

上海市物业管理行业协会秘书长潘国强立足行业长远发展指出，当前亟待精准界定物业与社区治理的模糊边界。他建议通过推进片区连片一体化管理以及细分专业的服务外包，打破单小区运营局限。此外，针对住宅物业民生保障属性与资本市场逐利逻辑之间的内在冲突，他建议对住宅与非居住物业实行分类监管，进一步厘清住宅物业上市的权责与发展边界。上海市物业管理行业协会秘书长潘国强立足行业长远发展指出，当前亟待精准界定物业与社区治理的模糊边界。他建议通过推进片区连片一体化管理以及细分专业的服务外包，打破单小区运营局限。此外，针对住宅物业民生保障属性与资本市场逐利逻辑之间的内在冲突，他建议对住宅与非居住物业实行分类监管，进一步厘清住宅物业上市的权责与发展边界。

管理部门解读：明晰政策举措与施策目标方向

研讨尾声，上海市房屋管理局物业管理处四级调研员何炜东进行了政策解读与总结。他将物业治理提炼为政治工程、民心工程与发展工程三大维度。同时，他详细解读了《实施意见》中的六大板块十七项举措，包括分层培育市场主体、实施小区分类治理、构建质价相符体系、搭建三类数字化平台、完善人才配套政策以及优化纠纷处置机制。

本次研讨会紧扣人民城市建设要求，以党建引领“三元协同”为抓手，既直面小区物业服务治理的真实痛点，也汇聚了多方的破解思路。下一步，各方将持续推动研讨成果转化为落地举措，用“绣花功夫”做细做实物业服务，切实解决居民的急难愁盼问题，为上海超大城市物业治理高水平和行业高质量发展夯实根基。